Stimulativna stambeno – kreditna politika IRB – a nije dovoljna mjera za olakšavanje rješavanja stambenog pitanja mladih. Niže kamatne stope dovode do povećane potražnje i rasta cijena stanova i rasta profitabilnosti građevinske industrije. To pokazuje da intervencionizam na tržištu nije lako uspješno sprovoditi.
Investiciono razvojna banka Republike Srpske (IRB RS) osnovana je sa ciljem da podstiče privredni i društveni razvoj u Republici Srpskoj. Jedan od glavnih zadataka ove institucije je kreditiranje mladih ljudi po povoljnim uslovima kako bi bili u mogućnosti da kupe svoju prvu stambenu jedinicu (prema podacima IRB – a do novembra 2018. Odobreno je preko 400 mil. Stambenih kredita). Kamatna stopa je varirala u proteklom periodu u rasponu od 3 do 5%. U aprilu mjesecu 2018. godine donešena je odluka da krediti IRB – a budu odobreni uz fiksnu kamatnu stopu (ne zavisi od kamatnih stopa na evropskom međubankarskom tržištu – EURIBOR) na rok od 1 do 25 godina, dok nijedna komercijalna banka na tržištu ne odobrava kredite po fiksnoj stopi na rok duži od 12 godina. Mladi visokobrazovani bračni par (oboje mlađi od 35 godina i sa visokom stručnom spremom), prema ponudi važećoj na dan 8.11.2018. je 4%. Ovdje treba uzeti u obzir i subvenciju Ministarstva porodice, omladine i sporta RS od 1 procentnog poena, što suštinski znači da je kamatna stopa 3% (4% – 1 p.p.). Ukoliko se klijent zaduži kod komercijalne banke ima mogućnost umanjenja poreske osnovice za porez na dohodak za iznos kamate, što podrazumijeva umanjenje kamatne stope za 10%. Dakle, kamatna stopa kredita kod IRB – a u visini od 4% je ekvivalentna stopi komercijalne banke od 3,33%, jer klijent samostalno snosi 3% u oba slučaja. Teško je pronaći komercijalnu banku koja nudi povoljnije kamatne stope od IRB – a, a uz to nije moguće dobiti fiksne stope na duži rok od 12 godina.Sve prethodno upućuje na stimulativnost kreditiranja prve stambene jedinice od strane IRB – a. Postavlja se pitanje uspješnosti ove politike. Kako bi proces ocjenjivanja bio lakši potrebno je uzeti u obzir kretanje cijene novoizgrađenih stanova u Republici Srpskoj, što je prikazano na slici 1
Slika 1. – Cijena i broj novoizgrađenih stanova u RS po kvartalima
Izvor: Republički zavod za statistiku Republike Srpske (Obradio Bojan Kresojević, Bife.ba)
Sa slike se može uočiti da cijena i broj prodatih stanova u periodu od prvog kvartala 2016. do drugog kvartala 2018. godine variraju, ali je prisutan rast blagi rast cijena. Ukoliko se u obzir uzme kašnjenje prilagođavanja cijene na potražnju (u analizi uzet period od tri mjeseca) postoji korelacija između ove dvije veličine od 0,435. Republički zavod za statistiku RS nije objavljivao prosječnu cijenu novoizgrađenih stanova prije 2016. godine, ali je prema procjenama autora ona 2008. godine iznosila oko 1200 KM. To upućuje na to da je cijena novo izgrađenog stana, ipak, značajno porasla u periodu stimulativne stambeno – kreditne politike IRB – a.
Da li to znači da je efekat povoljnih kamatnih stopa IRB – a poništen efektom rasta cijena izazvanog upravo povoljnim kamatnim stopama?
Odgovor na ovo pitanje nije jednostavan niti isključiv, ali je indikativan. Prvo, ekonomske zakonitosti upućuju na to da će ekspanzivna kreditna politika povećati potražnju za stanovima i povećati cijene i umanjiti efekte ekspanzivne politike. Drugo, stopa prinosa na iznajmljivanje stanova je niža od kamatne stope IRB – a. Stan prosječne veličine 55 kvadratnih metara u Banjoj Luci se prema procjeni autora prodaje po 2.200 – 2.300 KM, uzimajući u obzir i opremanje košta oko 140.000 KM, a donosi neto prihod od oko 4.000 KM što je ispod 3%, odnosno ispod subvencionisane kamatne stope na IRB – ove kredite.
Ako je skuplje kupovati nego koristiti iznajmljen stan, da li je neracionalno kupovati stan?
Ne. Iako je stopa troška iznajmljenog stana (2,85%) u odnosu na kupljen stan (3%) to nisu jedini parametri relevantni za odluku. Sopstveni stan se otplati za 20 godina, dok se iznajmljeni stan ne otplati nikad. U skladu s tim kupovina stana predstavlja svojevrsnu štednju, jer će nakon 20 godina ostati stambena jedinica koja ima relativno visoku vrijednost. Takođe, sopstveni stan daje veću fleksibilnost i životni komfor za porodicu koja je opredjeljena u pogledu mjesta prebivališta.
Sve navedeno upućuje na to da su koristi građana od povoljnih kredita IRB – a prilično niski, zbog rasta cijena uzrokovanim većom potražnjom (zbog ekspanzivne kreditne politike). A to pokazuje da je uvijek teško jednom politikom postići određeni cilj.
