Stimulativna stambeno – kreditna politika IRB – a, sama, nije dovoljna mjera za olakšavanje rješavanja stambenog pitanja mladih. Zato je potrebno da država utiče na povećanje izgradnje stanova kroz saradnju sa građevinskim preduzećima ili uključivanje u proces izgradnje stanova u ulozi investitora.
Prethodni tekst pod nazivom (Ne)uspješnost stambenih kredita IRB – a imao je za cilj da otvori diskusiju na temu ocjene efekata ove politike na olakšavanje pristupa prvim stambenim jedinicama mladim ljudima, a nikako da donese konačnu i strogu ocjenu o ispravnosti ovakve mjere. Na našu radost, navedeni tekst je izazvao obimnu diskusiju u stručnim krugovima, što predstavlja odličnu osnovu za identifikovanje problema i iznalaženje riješenja. Obezbjeđenje povoljnijih kredita mladim ljudima je, svakako, dobra ideja i jedna od mjera za poboljšanje životnog standarda mladih ljudi. Međutim, ovo ne znači da je ovo jedina i najbolja mjera za povećanje dostupnosti stambenih jedinica, za mlade ljude.
Slika 1. – Dostupnost novoizgrađenih stanova građanima Republike Srpske, mjerena potrebnim brojem prosječnih mjesečnih plata za kupovinu jednog kvadrata stana
U odnosu na prvo polugodište 2016. godine, u prvom polugodištu 2018. godine dostupnost novoizgrađenih stanova je smanjena, jer je potrebno 0,16 mjesečnih plata više da bi se kupio jedan kvadrat novoizgrađenog stana. Drugačije napisano potrebno je 3 godine više da bi se uštedio novac za stan od 55 kvadrata, pod pretpostavkom štednje jedne četvrtine prosječne mjesečne plate u RS.
Na koji način povećati dostupnost stanova mladim ljudima?
Prvo je potrebno detaljnije analizirati razloge povećanja cijena u periodu od posljednjih nekoliko godina, da bi se našao trag riješenja ovog problema. S obzirom da je razumno da se u kratkom postu ne mogu detaljno analizirati svi razlozi, ovdje će biti iznešeni oni najznačajniji. IRB je u proteklih 10 – ak godina odobrio 400 miliona KM stambenih kredita, što je dovoljno za kupovinu svih novoizgrađenih stanova u posljednjih 5 godina (ali u stvarnosti IRB finansira i kupovinu postojećih stanova) što govori o uticaju na povećanje kupovne moći stanokupaca. Drugi faktor je povećana kupovina stanova od strane pojedinaca koji rade u inostranstvu za šta ne postoje statistički podaci, ali je uočljivo od strane agenata na tržištu nekretnina. Treći faktor je povećana migracija iz ruralnih u urbane sredine (naročito dolazak u Banju Luku) što se ogleda u očekivanju budućeg rasta cijena nekretnina. Ovi faktori, zajedno, povećavaju potražnju za stanovima i vrše pritisak na povećanje cijene stanova. Jedini način da se izbjegne povećanje cijene stanova jeste da dođe do odgovarajućeg povećanja izgradnje stanova.
Drugim riječima, neophodno je povećanje ponude stanova, da bi se cijene stanova smanjile. S obzirom da do odgovarajućeg povećanja ponude nije došlo, potrebno je da država utiče na stimulaciju izgradnje stambenih jedinica sa ciljem smanjenja cijena. Prvi korak u ostvarenju ovog cilja jeste razgovor sa predstavnicima preduzeća koji se bave ovom djelatnošću i olakšavanje administrativnih postupaka za izgradnju.
Ukoliko te mjere nisu dovoljne, država treba da se uključi u proces izgradnje, tako da ona bude investitor i nosilac procesa izgradnje stanova i da po razumnoj, ekonomskoj cijeni stanove prodaje na tržištu. Na taj način bi država mogla izgrađene stanove prodavati mladim ljudima po cijeni izgradnje uvećanoj za troškove posredovanja, što bi uz domaćinsko upravljanje značilo nižu cijenu i povećanje ponude.
Pitanja i sugestije može slati na e-mail adresu: bojankresojevic@outlook.com
