U zadnjem tromjesječju 2020.god. Agencija za statistiku BiH je izmjerila i publikovala prosječnu cijenu prodatih novih stanova u BiH (1.724 KM po kvadratnom metru), ali nije nas obavijestila da li je to skupo ili jeftino, pošta za tu vrstu obavještavanja nije ni nadležna.
Svako za sebe može donijeti sud da li je to mnogo, malo ili realno.
Investitoru-prodavcu je uvijek malo, a kupcu je uvijek mnogo, to je izvjesno.
Za određivanje da li je na tržištu stambenih nekretnina nešto skupo ili jeftino se koristi racio cijene stambene nekretnine i dohotka (eng. house-price-to-income ratio/HPI).
Metodologije za njegovo izračunavanje se razlikuju, a jedna od njih daje odgovor na pitanje koliko godina je potrebno da prosječan godišnjih prihod domaćinsta kupi stambenu nekretninu po prosječnoj cijeni (vidjeti grafikon).
Amerikanci smatraju da HPI racio ispod 2,6 (crvena linija na grafikonu) daje jeftinu nekretninu, a iznad 2,6 skupu nekretninu.
Ako se nekretnina može kupiti za 2,6 prosječnih godišnjih prihoda domaćinstva tj. za oko dvije ipo godine onda je njena cijena realna ili ravnotežna.
Da bi odredili HPI racio za BiH morali smo odrediti prosječnu cijenu stambene nekretnine u BiH, kao i prosječan prihod domaćinstva.
Prosječna kvadratura stana koji je prodat u zadnjem kvartalu 2020.god. u BiH je 54 m2 (50.689 m2/939 stanova), a prosječna cijena je 1.724 KM/m2, što daje prosječnu cijenu stana od 93.096 KM (54 m2 x 1.724 KM).
Za prosječan godišnji prihod domaćinstva smo uzeli dvije prosječne neto plate što daje 23.256 KM (969 KM*2*12 mjeseci).
Na osnovu ove dvije pretpostavke dobili smo HPI racio za BiH od 4.
Racio cijene stana i dohotka domaćinstva u američkim državama i u BiH
Izvor: Bloomberg i BHAS.
Ovako definisan prosječan godišnji prihod domaćinstva u BiH ako bi se sav potrošio na tržištu nekretnina može kupiti stambenu nekretninu-stan za 4 godine, a to je po američkim kriterijumima skupa nekretnina, ali ipak jeftinija nego u 20 američkih gradova.
Ako bi se iz ovoga jednostavnog proračuna izvukao zaključak da su cijene stanova u BiH ipak više niske, nego visoke, napravila bi se krupna pogreška, jer je stopa nezaposlenosti u SAD 5%, a u BiH dvocifrena, pa je prema tome nerealna je pretpostavka da je prosječno domaćinstvo u BiH ono domaćinstvo koje ima dva zaposlena člana u kojoj oba zarađuju prosječnu neto platu.
Kada bi prepolovili prosječan prihod domaćinsta ili ga smanjili za jednu trećinu dobili bi HPI racio između 8 i 6 što je mnogo bliže realnom stanju stvari u BiH.
Da zaključimo, primjenom američkih kriterija na tržište stambenih nekretnina u BiH one su na kraju 2020.god. iznadprosječno skupe – bosanski standard se razlikuje od američkog.
Ako bi se sav prosječan godišnji prihod domaćinstva upotrebio za kupovinu stana nabavljenog po prosječnoj cijeni od 1.724 KM kvadrature od 54 m2, za njegovu otplatu bi trebalo između 8 i 6 godina, a to je mnogo više od američkog standarda koji traži da se sa prosječnim godišnjim prihodima domaćinstva stambena nekretnina otplati za približno dvije ipo godine.
Bife
