Na osnovu kretanja stambenih kredita se može dobiti mnogo korisnih informacija o stanju ekonomije, njenim perspektivama, kao i o načinu razmišljanja tržišnih učesnika.
U 2021. stambeni krediti u Srbiji (vidjeti grafikon) u prosjeku rastu po dvocifrenoj stopi (15%), a dvocifrenu stopu rasta u pvoj polovini godine imaju i gotovinski krediti (oko 11%).
U poređenju sa zonom evra ovo su ogromne godišnje stope rasta stambenih kredita.
Srbija je značajno iznad evropskog prosjeka (5%), a jedino joj se približava Slovačka (10%).
Trend rasta stambenih kredita je započeo krajem 2019. i održava se već drugu godinu za redom.
Postoji nekoliko razloga koji mogu objasniti rast stambenih kredita.
Prvi je rast cijene stanova, drugi je neusklađenost primanja građana sa cijenom stanova, a treći je kombinacija prva dva.
Postoji i četvrti razlog, a on se skriva ispod usporavanja rasta gotovinskih kredita.
Oni su nekada rasli po stopi od 20%, a njihov trenutni rast je ispod 10% (oktobar 2021).
S obzirom da gotovinski krediti nisu obezbjeđeni hipotekom, a stambeni jesu, banke smanjuju ponudu prvih, a povećavaju ponudu drugih.
Krediti stanovništvu u Srbiji, godišnja stopa rasta u %
Izvor: Narodna banka Srbije.
Promjena u strukturi kredita kazuje da banke smatraju da rizici od masovne nelikvidnosti dužnika rastu i da te rizike treba umanjivati masovnijim ugovaranjem hipoteka, a to je jednako smanjenju gotovinskih i povećanju stambenih kredita.
Posljedice opisanih tržišnih kretanja bi mogle biti stvaranje balona na tržištu stambenih nekretnina nakon čijeg pucanja (nagli pad cijena stanova) se aktivira mnoštvo hipoteka, a dio banaka ostaje bez značajnog djela prihoda.
U ovome scenariu jedna dio banaka postaje nelikvidan, a moguća je i pojava nesolventnih banaka (gubitak veći od kapitala).
Narodna banka Srbije ima instrumente kojima može usporiti ekstreman rast stambenih kredita, spustiti ga na jednocifren nivo i približiti ga evropskom prosjeku.
Alternativa ovome pristupu je ponašenje tipa „čekati i gledati“.
U okruženju dvocifrenih stopa rasta stambenih kredita, većina tržišnih aktera srednjoročno dobro posluje; investitori, izvođači, banke, država …
Dugoročno, dvocifrena stopa rasta stambenih kredita „ne može izdobrati“?
