Stambena novogradnja u Republici Srpskoj – Balon?

Prije desetak dana objavljeni su statistički podaci o kretanju cijena stanova u Republici Srpskoj za drugo tromjesječje 2022. godine.

Već tri kvartala uzastopno, ili 9 mjeseci zaredom (septembar 2021 – jun 2022), cijene novih stanova u Republici Srpskoj rastu.

Prosječna cijena prodatog novog stana u drugom tromjesječju 2022. veća je od cijene iz prvog tromjesječja 2022. za 10%.

Prosječan nov stan je tokom tri mjeseca 2022. (april, maj, jun) prodavan na teritoriji ovoga bosanskog entiteta po cijeni od 1.340 EUR.

Većina kupaca, ali i investitora, se pita da li je na ovom djelu tržišta nekretnina formiran balon (eng.bubble).

Da bi se nešto definisalo kao balon potreban uslov je da dođe do značajnog odstupanja aktuelne cijene stanova od njihove fudamentalne vrijednosti.

Pod fundamentalnom vrijednošću se podrazumjeva cijena koštanja izgradnje novog stana.

Cijena koštanja obuhvata apsolutno sve troškovi proizvodnje u stanogradnji po jednom stanu, ili još bolje po jednom kvadratnom metru novoizgrađenog stana.

Promjena cijene prodatih novih stanova u Banjaluci

Izvor: Republički zavod za statistiku Republike Srpske.

Ranije smo predstavili jedan indeks kretanja cijena metala (Commodity Metal Price Index) koji u sebi sadrži glavne građevinske materijale iz skupine metala (željezo, aluminijum, bakar).

On može biti pokazatelj cijene koštanja novih stanova u Republici Srpskoj.

Na osnovu njegovog kretanja identifikujemo značajno odstupanje aktuelne cijene novogradnje u odnosu na cijenu koštanja novogradnje.

Cijena prodatog novog stana je za tri mjeseca porasla za 10%, a vrijednost ovoga indeksa je umanjena za 18%.

I još bitnije, vrijednost indeksa metala je skoro na  nivou iz marta 2021.godine.

Odstupanje smjera prodajne cijene od smjera cijene koštanja novog stana je identifikovano, ali to još uvijek ne znači da se radi o balonu.

Dovoljan uslov da se ovo odstupanje označi kao balon je da ono bude prije svega dugotrajno.

Ono za sada traje samo tri mjeseca, ili najduže 6 mjeseci (od početka 2022).

Ako se ovi periodi rasta cijene novih stanova (3 ili 6 mjeseci) mogu vezati za odrednice dugotrajno, uporno, održivo i perzistentno, onda se situacija na tržištu stambene novogradnje u Republici Srpskoj može označiti kao balon.