Neko je jednom negdje zapisao da se svi ratovi vode za zemlju i oko zemlje, a investitori u stanogradnji iako nisu u ratu, ipak su u vječitoj potrazi i borbi za građevinskim zemljištem.
Ovim tekstom želimo da odgovorim na pitanje da li je cijena građevinskog zemljišta ključni uzrok rasta cijena novih stanova u Republici Srpskoj.
Ako jeste onda balon na tržištu nekretnina ne postoji, ako nije onda se tržište nalazi u špekulativnoj fazi i balon je formiran.
Prethodno smo pokazali da rast troškova izgradnje stanova značajno zaostaje za rastom cijene stanova čime smo stvorili mogućnost da stanje na tržištu nekretnina označimo kao špekulaciju ili balon.
Ipak, suzdržali smo se u donošenju takvog suda, sve dok ne izvršimo analizu kretanja cijene građevinskog zemljišta.
Ako rastu cijene stanova, vlasnici građevinskog zemljišta to doživljavaju kao sigurni dokaz o rastu profita onih pravnih lica koja investiraju u izgradnju stanova (investitora).
Rast prihoda investitora, motiviše vlasnike građevinskog zemljišta da podignu cijenu zemlje, tj. da zacijene zemlju, jer pretpostavljaju da rast prihoda investitora može pokriti rast cijene građevinskog zemljišta, ali i osigurati dovoljan profit investitorima, čak i pri višim cijenama građevinskog zemljišta.
Takvi poslovni procesi opažaju se i na tržištu stambene novogradnje u Republici Srpskoj, na kojem je za godinu dana cijena građevinskog zemljišta porasla za 47%, što je približno rastu cijena stanova (57%)
Godišnji rast troškova izgradnje novih stanova, troškova građevinskog zemljišta
i prodajne cijene novih stanova
(treće tromjesječje 2021 – treće tromjesječje 2022)
Izvor: Republički zavod za statistiku Republike Srpske.
Da je učešće troškova nabavke građevinskog zemljišta relativno značajna stavka u cijeni stanova zaključili bismo da je građevinsko zemljište doprinjelo rastu njihove cijene.
Dalje bismo zaključili da rast cijena novih stanova opravdan i da je vezan za ukupne troškove proizvodnje novih stanova, koji uključuju i građevinsko zemljište.
Iz ovakvog sadržaja analize sa velikim stepenom pouzdanosti naš glavni nalaz bi bio da nema govora o špekulativnim aktivnostima na tržištu stambenih nekretnina, ili popularno i stručno rečeno balonu.
Ako su svi troškovi vezani za proizvodnju stanova čvrsto vezani za cijene tih istih stanova, tržište se nije odvojilo od svoje baze (troškova) i nema balona.
Međutim, u prirastu cijena novih stanova 2021 – 2022. rast troškova građevinskog zemljišta učestvuje samo 10,5%.
Iz ovakve strukture prirasta cijena novih stanova proizilazi da je doprinos troškova građevinskog zemljišta rastu cijena novih stanova od 57% svega 6 procentnih poena (0,57 * 10,5%).
Zato rast troškova građevinskog zemljišta iako približan rastu cijena novih stanova ne može objasniti tako ekstreman rast cijena novih stanova.
Kako i druga bitna komponenta cijene novih stanova, rast troškova izgradnje, odstupa značajno od rasta cijene novih stanova (17% u odnosu na 57%) trenutno stanje na tržištu stambene novogradnje Republike Srpske se sa velikim stepenom vjerovatnoće može označiti kao balon (eng. bubble).
