S obzirom da ono nagovještava promjene u ekonomiji i reakciju privrede na mjere ekonomske politike stanje na tržištu nekretnina se uvijek pažljivo prati i analizira.
U jednoj od nedavnih objava pokazali smo da cijene stanova u Njemčkoj ubrzano padaju zbog viših kamatnih stopa i smanjenja štampanja novca ECB.
Ranije, u februaru, smo stanje na tržištu stambenih nekretnina u Republici Srpskoj uporedili sa naduvanim balonom, a u maju su podaci pokazali da se tržište nalazi u silaznoj putanji.
Septembarski podaci o građevinskoj djelatnosti na nivou BiH govore o rastu broja izdatih dozvola za izgradnju, kao i rastu planirane površine i broja stanova za izgradnju.
I zadnji podatak o cijeni novih stanova u Republici Srpskoj, 2.647 KM u drugom tromjesečju 2023. poručuje da se tržište nekretnina ne planira tako lako predati.
Cijena stana u drugom tromjesečju 2023. godine je za 15% veća od cijene iz prvog tromjesečja, a za 9% viša od cijene iz zadnjeg tromjesečja 2022.godina.
Ovakva naša poređenja i iz njih izvedene stope rasta stvaraju konfuziju, a dodatnu smutnju uvode i poređenja koja daje sam Statistički zavod Republike Srpske.
On poredi cijenu u drugom tromjesečju ove godine sa prosiječnom cijenom u 2022.godine i informiše nas da je prosiječna cijena kvadrata novog stana viša za 4,9%.
Potom cijenu u drugom tromjesečju ove godine poredi sa cijenom u drugom tromjesečju proše godine i registruje rast od 1%.
Ali, statistički zavod tu ne staje i na prethodna dva podatka dodaje i poređenje polugodišnjih cijena i izvodeći zaključak da su one pale za 0,7% definitivno potpuno zbunjuje prosječnog korisnika ovih informacija.
Promijena cijene novih stanova u Republici Srpskoj
(do kraja drugog tromjesečja 2023.godine)
Izvor: Republički zavod za statistiku Republike Srpske. Napomena: Sa I i II su označeni prvo i drugo tromjesečje.
Mi i dalje smatramo da su na tržištu stanova cijene značajno odstupile od troškova njihove izgradnje.
Troškovi izgradnje novih stanova od trećeg tromjesečja prošle godine su porasli za svega 3,2% i i dalje su višestruko manji od rasta cijena stanova.
Troškovi građevinskog zemljišta su u istom periodu veći za 9,7% (348 KM /317 KM), ali ni ovaj rast sa obzirom na nisko učešće troškova zemljišta u cijeni stana (oko 11%) ne može opravdati održavanje i dalje visoke cijene novih stanova.
Kupci stanova u Republici Srpskoj priželjkuju pad cijena po uzoru na Njemačku, ali kamatne stope u Republici Srpskoj ni na jednu vrstu kredita, pa ni na stambene kredite nisu porasle kao u Njemačkoj.
Njemac može svoju novčanu imovinu investirati u akcije, obveznice i kripto valute, a nijedno od ovih tržišta u Republici Srpskoj nije baš razvijeno, pa je kupovina stana jedna od preostalih opcija.
Još uvijek niski porezi na nekretnine i nizak porez na dohodak motivišu na ulaganje u nekretnine (ne treba zaboraviti ni na strah kao motiv investiranja u stanove).
Građevinski bum stvara novu poresku osnovicu za vrijeme koje nastaje i koje dolazi, kada će se javni budžeti u mnogo većoj mjeri finansirati iz poreza na nekretnine (ako to nadležni organi budu htjeli), a prihodi od rente, kao dio dohotka, oporezivati po višoj stopi poreza na dohodak (ako vlast odabere takvu politiku oporezivanja).
Rast cijena nekretnina i povećanje njihove ponude bi mogli imati i svoje pozitivno fiskalno (poresko) naličje.
Uskoro će biti objavljeni podaci o cijeni stanova zaključno sa septembrom 2023.godine nakon čega ćemo ukazati na još jedan, bitan, razlog održavanja visokih cijena na tržištu nekretnina u Republici Srpskoj.
