Iz nekog, ekonomsko-psihološkog, razloga cene na tržištu nekretnina u Banjaluci su još uvek visoke, a njih prate tržišne karakteristike koje vape da na njih bude ukazano, ako se već ne mogu objasniti.
Kreirali smo jedan (bazni) indeks, sa prosečnom cenom kvadratnog metra novoga stana u 2019. kao baznom cenom.
2019.godine kvadrat novog stana u Banjaluci beše 1.203 eura, a u četvrtom kvartalu 2023.godine njegova cena je 1.734 EUR,
Ukupni četverogodišnji rast od 44% mnogo toga zbori, na prvom mesto to je vest da su svi oni koji su kupili nove stanove pre početka rasta (prvo tromesečje 2022.godine) napravili vrlo dobar posao.
Ti kupci stanova već dugo vremena imaju šansu da izađu sa tržišta, tj. da prodaju gotove nove stanove i da zarade, oko 40% (po odbitku poreza na kapitalnu dobit).
I na “kraju” cene nekretnina su rasle brže od inflacije, koja je za četiri godine porasla za oko 22%, pa su i sa te strane kupci nekretnina na dobitku – ali samo za sada.
Prva i česta misao vezana za nagli skok cena novih stanova u Banjaluci je da su investitori iskoristili priliku i kao izgovor za rast cena novogradnje od skoro 50% uzeli rast cena na robnim tržištima (energenti i metali).
To jeste bio povod za ono što se u ekonomiji zove šok, a koji se na tržištu nekretnina u Banjaluci desio u prvom tromesečju 2022. godine (prva uspravna linija na grafikonu), odmah po izbijanju rata na evropskom istoku, ali to nikako ne treba uzimati za uzrok šoka.
Cena kvadratnog metra novog stana u Banjaluci u indeksnim poenima
(prosek za 2019. bazna godina)
Izvor: Republički zavod za statistiku Republike Srpske.
Uzrok šoka beše ogromna likvidnost tržišta nekretnina u BiH, svedena na to da ogromni broj građana koji je imao (i još uvek ima) ogromnu količinu novca, nije znao (i još uvek ne zna) šta će sa novcem, pa kupuje nekretnine po svaku cenu.
Pored ovoga, opštepoznatog šoka sa početka 2022.godine, početkom 2023.godine se desilo nešto što ne možemo označiti kao šok, ali možemo kao ne tako malu promenu (druga uspravna linija na grafikonu).
Za prva tri meseca 2023.godine cena je u odnosu na zadnja tri meseca 2022.godine pala za 7,4%.
Mnogi će požuriti da saopšte da se manje gradi u centru, a više na periferiji Banjaluke, što uzrokuje pad cena, ali onda takav trend izmeštanja gradnje na obod Banjaluke vlada celom 2023. godinom?
Na kraju 2023.godine cena novog kvadrata (1.734 EUR) je manja od maksimalne cene u trećem kvartalu 2022.godine (1.907 EUR) za 9%.
Jedna će grupa zainteresovanih zaključiti da je to zbog seobe gradnje izvan centra Banjaluka, a drugi će tu videti neminovni pad cena zbog prethodnog visokog rasta.
Bife je skloniji da se prikloni ovome drugome mišljenju, jer je pad cena novogradnje karakteristika većeg dela evropskih zemalja, sa glavnim uzrokom u skupljem novcu (više kamatne stope), kojeg ima sve manje i manje, a to vodi ka u proseku “plićem džepu”.
Kontraargumentacija gornjem stavu je da novac u BiH nije poskupeo koliko u eurozoni i da ga ima u izobilju, te da taj jeftin novac ne da cenama nekretnina u Banjaluci da brzo i značajno padnu, što je takođe tačno.
U sledećem tekstu posvećenom tržištu novih stanova u Banjaluci usmerićemo pažnju na vezu između cene i količine novih kvadrata u stanogradnji.
