Hrvatska i Bosna i Hercegovina imaju identičnu metodologiju strukturiranja cijene završenih i prodatih stanova i po jedan, odnosno dva, urbana državna centra u kojima se stanogradnja statistički posebno prati.
Relativno posmatrano, građevinsko zemljište je najskuplje u Banjaluci. Ona je administrativni centar Republike Srpske i njen najzapadniji veliki urbani centar, blizu Zagreba i na par sati vožnje od Slovenije.
Banjaluka i Zagreb imaju vrlo sličnu strukturu prodajne cijene stana, a najveća razlika je u troškovima građevinskog zemljišta, koji su viši nego u hrvatskoj metropoli.
Mali broj gradskih centara u Republici Srpskoj (desetak) u odnosu na Hrvatsku (više od 100), velika kupovna moć dijaspore, nedostatak socijalne stanogradnje, nizak porez na nekretnine, te izdavanje stanova koje se velikim dijelom odvija u sivoj zoni, djeluju na strani tražnje za stanovima i građevinskim zemljištem u Banjaluci i to joj diže cijenu.
Relativni troškovi izgradnje i dobit investitora skoro su isti u Banjaluci i Zagrebu, a znatno viši u Sarajevu. U Sarajevu je ujedno i jeftinije građevinsko zemljište, kao i niži ostali troškovi (dozvole, projektovanje, nadzor, takse, kamate i osiguranje).
Troškovi izgradnje (zemljani radovi, podizanje zgrade, krovna konstrukcija, stolarija i instalacije) u Banjaluci i Zagrebu su jednaki, a najveću dobit, u odnosu na prodajnu cijenu, prisvajaju sarajevski investitori.
Struktura prodajne cijene kvadratnog metra završenih i prodatih stanova
Izvor: www.dzs.hr, www.rzs.rs.ba, www.fzs.ba
Podsjetnik: za Zagreb 2024. godina, za Banjaluku IV/2024, za Sarajevo III/2024.
Još jedna statistika, cijena kvadratnog metra u novogradnji u ova tri grada u odnosu na cijene na državnom (Hrvatska), odnosno entitetskom nivou, otkriva izuzetno visoku zaradu investitora koji djeluju na području Sarajeva.
Zagreb je najjeftiniji – razlika u cijeni stana u glavnom gradu Hrvatske, u odnosu na cijelu Hrvatsku, iznosi ispod 15%. Banjaluka je skuplja za oko 20% u odnosu na Republiku Srpsku, dok kupac stana u Sarajevu plaća 27% više u odnosu na prosječnu cijenu stana u Federaciji Bosne i Hercegovine.
Velika razlika u cijeni u dva glavna urbana centra u BiH, u odnosu na ostatak države, povećava broj zahtjeva za gradnju stambenih objekata u ova dva grada, a oni se, zbog priliva stanovništva i turista, suočavaju sa prenapučenošću, uskim grlima u saobraćaju i rastom zagađenosti vazduha.
Urbanizacija utiče na povećanje potrošnje energije i resursa, vodi ka depopulaciji sela i predstavlja nezaustavljiv proces, zato što je prirodna, ali traži planiranje i upravljanje, bez kojih nema stabilnog i održivog društvenog i državnog razvoja.
Razvoj dva urbana centra u BiH, vođen nadprosječnim zaradama u stanogradnji, povećava stopu urbanizacije tj. broj gradskog stanovništva u odnosu na ukupnu populaciju.
Rast stope urbanizacije u BiH, koja je još uvijek relativno niska – 52% u 2024. godini, u odnosu na 82% u Njemačkoj (prema podacima Svjetske banke; Slovenija 56%, Srbija 62%) – sam po sebi, ako bude praćen razvojem saobraćajne infrastrukture i rigoroznijim ekološkim zahtjevima, neće predstavljati ekonomski i društveni problem.
Cijene kvadratnog metra završenih i prodatih stanova po gradovima
u odnosu na cijenu u Hrvatskoj i bosanskim entitetima
Izvor: www.dzs.hr, www.rzs.rs.ba, www.fzs.ba
Podsjetnik: za Zagreb 2024. godina, za Banjaluku IV/2024, za Sarajevo III/2024.
