Prilikom mjerenja inflacije (rasta cijena) većina državnih zavoda za statistiku usmjerena je na mjerenje cijene roba i usluga koja troše fizička lica, tj. domaćinstva.
Promjene cijena stanova zvanična statistika prati, ali se promjenama tih cijena ne izražava zvanična stopa inflacije.
Većina zemalja deklarativno nastoji da uskladi promjenu u visini prosječne neto plate sa stopom inflacije kako bi se očuvala kupovna moć fizičkih lica, a izuzetno nizak broj zemalja u tome i uspjeva.
Pretežno, u trci inflacije i prosječne neto plate pobjeđuje inflacije.
Usklađivanje prosječne neto plate sa promjenama u cijeni stanova je nepoznata kategorija u skoro svim ekonomskim sistemima, u koji naravno spada i Bosna i Hercegovina.
Zato u trci inflacije stambenih nekretnina i inflacije potrošnih dobara i usluga skoro redovno pobjeđuje ova prva inflacija, a ni Bosna i Hercegovina nije izuzetak.
Vjerovatno se sjećeta našeg teksta od prije tri godine u kojem smo definisali i objasnili racio cijena stana i dohotka (eng. house-price-to-income ratio/HPI).
HPI pokazuje koliko godina je potrebno da prosječan godišnji prihod domaćinstva (dvije godišnje prosječne neto plate) kupi stambenu nekretninu po prosječnoj cijeni (Amerikanci smatraju da HPI racio ispod 2,6 daje jeftinu nekretninu, a iznad 2,6 skupu nekretninu).
Za prosječan godišnji prihod domaćinstva smo uzeli dvije prosječne neto plate, a prosječna površina stana bila je 54 m2 i dobili smo HPI od 4 (93.096 KM/ 23.256 KM).
U martu 2021. godine prosječna neto plata je bila 969 KM, a u aprilu ove godine ona je 1.374 KM, ali taj rast nije bio dovoljan da ublaži rast cijena stambenih nekretnina pošto je cijena kvadratu u novogradnji u istom razdoblju porasla za oko 1.000 KM.
Dvosoban stan (54 m2) u aprilu 2024.godine košta skoro ravno 150 hiljada KM (54 x 2.775 KM), a prosječan prihod domaćinstva sa dva člana koja zarađuju prosječnu neto platu je 33 hiljade KM (1.374 x 2 x 12).
Količnik ova dva broja (150/33) daje HPI od 4,6.
Prije tri godine prosječan godišnji prihod domaćinstva kupovao je stan za 4 godine, a danas on kupuje stan za 4,6 godina i pozicija kupaca stanova pogoršana je za 15% (4,6/4-1).
Cijene stambenih nekretnina su i dalje u poređenju sa neto platom precjenjene, isto kao i prije tri godine, s tim da je stepen precjenjenosti porastao, jer je cijena novog stana rasla brže od cijene rada.
Cijena rada i cijena stana u Bosni i Hercegovini, u KM
Izvor: Agencija za statistiku Bosne i Hercegovine. Napomena: Prihod domaćinstva je za april 2024, a cijena dvosobnog stana za prvi kvartal 2024.godine.
