Od 1. srpnja na snagu stupaju odluke Hrvatske narodne banke (HNB) kojima se iznos mjesečnog anuiteta (rata plus kamata) i iznos kredita vežu uz dohodak i vrijednost nekretnine koja se kupuje, s primarnim ciljem zaštite korisnika kredita od prekomjernog zaduživanja, ali i s namjerom postizanja dodatnih ciljeva.
HNB je odlučila da mjesečne obveze po stambenim kreditima ne smiju prelaziti 45 % dohotka kućanstva, dok je kod nestambenih kredita taj omjer postavljen na 40 %.
Motiv za ovu mjeru je snažan rast kredita, koji premašuje 10 %, čime se povećava rizik od pregrijavanja bankarskog sektora.
Omjer između kreditnih obveza i dohotka označava se kraticom DSTI (engl. debt service to income) i predstavlja jedan od ključnih alata u makrobonitetnoj regulaciji bankarskog sustava.
HNB-u je povjerena zadaća očuvanja financijske stabilnosti, pa se ovom makrobonitetnom mjerom ne štite samo korisnici kredita od prekomjernog duga, već se osigurava i da se banke, ograničenim izlaganjem prema dužnicima, zaštite od velikih gubitaka koji bi mogli ugroziti stabilnost hrvatskog bankarskog sustava.
Kretanje kredita u bankama, godišnja stopa rasta (siječanj 2022. – ožujak 2025.)
Izvori: Eurostat i www.cbbh.ba
Drugi set makrobonitetnih mjera koji također stupa na snagu 1. srpnja odnosi se na omjer između iznosa kredita i vrijednosti nekretnine (engl. loan to value, LTV), koji je HNB ograničila na 90 %. Drugim riječima, HNB ne dopušta da kredit za kupnju nekretnine bude veći od 90 % njezine vrijednosti.
Također, HNB je ograničila rok otplate stambenih i nestambenih kredita osiguranih nekretninama na 30 godina, dok je za ostale vrste kredita fizičkim licima taj rok ograničen na 10 godina.
Ove mjere jasno pokazuju nastojanje HNB-a da ograniči kreditnu politiku banaka namećući određena pravila, pri čemu niže vrijednosti DSTI i LTV predstavljaju restriktivnu politiku s ciljem usporavanja kreditnog rasta, dok bi više vrijednosti tih pokazatelja bile manje restriktivne i poticale ekspanzivniju kreditnu politiku.
Uvažavajući potrebu za fleksibilnošću u bankarskom poslovanju, HNB je ostavila prostor bankama da između 10 % i 20 % svojih kredita plasiraju i izvan navedenih kriterija – ali isključivo klijentima s odgovarajućim kreditnim rejtingom, čije zaduženje ne predstavlja dodatni rizik za banku.
Za prosječnog kupca stambene nekretnine najzanimljivije je pitanje – smatra li HNB da će ove mjere utjecati na pad cijena stanova?
Budući da se kupnja nekretnina ne financira isključivo putem kredita, HNB ne očekuje pad cijena u kratkom roku, no u srednjem roku ne isključuje mogućnost određenog utjecaja na tržište nekretnina.
Ako regulator u Bosni i Hercegovini procijeni da se teret duga fizičkih osoba povećava te da su banke prekomjerno izložene rizicima, uvijek može posegnuti za makrobonitetnim mjerama – podešavanjem DSTI i LTV omjera u skladu s potrebama dužnika, vjerovnika, stanovništva i bankarskog sustava.
Bankarski sustavi su različiti: hrvatski i bosanski su slični po veličini i dinamici kreditnog rasta, ali se znatno razlikuju od austrijskog sektora, gdje su krediti od druge polovice 2022. godine u padu, a godišnji rast kredita u ožujku iznosio je 0 %.
