Ljudi emigriraju iz raznih razloga: loši uvjeti ih pokreću iz zemlje u kojoj su rođeni (push faktori), a bolje i privlačnije prilike u inozemstvu ih uvijek i neodoljivo podsjećaju da trebaju otići iz zemlje rođenja (pull faktori). Najčešće se radi o kombinaciji više motiva – ekonomskih, političkih i društvenih – a u većini slučajeva, promatrano globalno, presudan je ekonomski motiv.
Veća plaća, sigurnije radno mjesto, veća mogućnost usavršavanja i napredovanja u struci, bolje životne i obrazovne perspektive za djecu emigranata, neki su od ključnih razloga promjene državljanstva ili privremenog boravka u inozemstvu.
S većom plaćom i višim prosječnim prihodom kućanstva povezane su i niže cijene stanova te povoljniji odnos između obiteljskih prihoda i cijene stana (house price to income ratio).
Vjerojatnost da će se emigrant u inozemstvu suočiti s napuhanim cijenama stambenih nekretnina mnogo je manja u usporedbi s cijenama stanova u bivšoj domovini, koje odlikuje, posebice u bivšim socijalističkim zemljama, enorman rast tijekom cijelog proteklog desetljeća, s dodatnim ubrzanjem nakon pandemije.
Uočljivo je razdvajanje rasta cijena nekretnina u Hrvatskoj i eurozoni od 2022. godine, kada je dugo kumulirani, kao posljedica tiskanja novca vodećih svjetskih banaka, inflatorni val zapljusnuo cijelu Europu.
Tijekom inflatornog udara i dvije godine visoke inflacije (2022. i 2023.), pa i nakon toga, prosječna cijena stanova u eurozoni nije držala korak s inflacijom – do prvog kvartala 2025., u usporedbi s prvim kvartalom 2021. godine, inflacija je rasla više nego dvostruko brže od cijena nekretnina (16 % : 7,5 %).
Rast cijena nekretnina u odnosu na 2015. godinu
(Q4 2015 – Q1 2025)
Izvor: Eurostat.
Takav, za životni standard i potencijalne emigrante u dilemi „ostati ili otići”, pozitivan tijek događaja nije se odvijao ni u Hrvatskoj ni u Bugarskoj – članstvo u EU nije pomoglo, kao ni hrvatsko članstvo u eurozoni, i obje zemlje imale su svoju vlastitu, ekstremnu, dinamiku cijena stanova.
Promatrajući sveobuhvatno ekonomsko-društvene odnose u Hrvatskoj, uzroke bržeg rasta cijena nekretnina u Hrvatskoj u odnosu na prosjek eurozone nalazimo u kombinaciji visokog gospodarskog rasta, ogromne potražnje (domaći i strani investitori), ograničene ponude stanova, povoljnih kreditnih uvjeta i utjecaja uvođenja eura koji je olakšao kupnju nekretnina u Hrvatskoj. Kulturološki čimbenici i domaći obrasci stanovanja, kojima se preferira vlasništvo nad nekretninom na štetu najma, dodatno su pojačali ovaj trend.
Slično Hrvatskoj, i Bugarska bilježi izuzetno snažan rast cijena stanova zbog simultanih utjecaja: očekivanja ulaska u eurozonu, ograničene ponude, povoljnih uvjeta financiranja i visokog investicijskog interesa. Sve to rezultiralo je rastom koji je trostruko veći od prosjeka eurozone u prvom kvartalu 2025. godine.
Skandinavske zemlje – Švedska, Danska i posebno Finska – kao i srednjoeuropske zemlje, glavne mete hrvatskih emigranata (Austrija i Njemačka), a još u većoj mjeri Francuska i Italija, pokazuju da makroekonomski sustav može funkcionirati i drukčije na relaciji inflacija – cijene nekretnina.
Zaključno, tržište nekretnina u Finskoj od 2022. gotovo nije raslo jer je potražnja bila pod utjecajem visokih kamata i stagnacije realnih plaća. Poduzeti su sustavni napori za veću ponudu stambenih nekretnina, tržište nekretnina je u padu od 2022. godine i još ne donosi povrate novim investitorima, pa špekulativni motiv kupnje stanova ne utječe na potražnju i posljedično na cijene. Trenutačno, cijene stanova u Finskoj su na razini onih od prije deset godina.
Razlike u rastu cijena nekretnina, promatrano od četvrtog kvartala 2021. godine do prvog kvartala ove godine, dramatične su: u Hrvatskoj i Bugarskoj rast je oko 50 %, u eurozoni 7,5 %, a u Finskoj -10 %.
Motiv emigracije s Balkana uvijek je pretežno bio „trbuhom za kruhom” i, u okviru njega, „trbuhom za stanom”.
