Postoji li na svijetu zemlja čiji građani ne bi voljeli imati središnju banku koja je sposobna utjecati na cijene stambenih nekretnina, sniziti te cijene i smanjiti teret ove vrste duga, koji većina građana nosi godinama, a neki i više od desetljeća?
Pandemija koronavirusa je, samo privremeno, primirila tržište stambenih nekretnina u eurozoni, a već potkraj prve godine pandemije (2020.) te cijene ponovno počinju rasti. U to se vrijeme Hrvatska, tada članica EU, ali ne i eurozone, suočava s opadajućim trendom cijena nekretnina.
Međutim, i u Hrvatskoj dolazi do brzog i naglog preokreta na ovom tržištu, vođenog rastom potražnje, ograničenom ponudom i snažnom inozemnom potražnjom.
Vrhunac nekretninskog tržišta u eurozoni dosegnut je sredinom 2022. godine (prva vertikalna linija na grafikonu), kada Europska središnja banka počinje povećavati svoje referentne kamatne stope, suočena s rastom inflacije (potrošačkih cijena).
To se povećanje prelijeva i na cijene stambenih, kao i svih ostalih kredita, koji u vrlo kratkom vremenu postaju vrlo skupi – do kraja 2023. kamatna stopa na ove kredite porasla je dvostruko, a kreditna aktivnost prestala je rasti.
Rast mjesečnih rata, pooštravanje uvjeta kreditiranja, smanjenje kupovne moći uzrokovano inflacijom, pad investicijske potražnje za nekretninama i rast prinosa na depozite i obveznice zajednički su djelovali na pad cijena nekretnina u eurozoni tijekom 2022. godine i njegov nastavak u sljedećoj godini, kada promjena postaje negativna, uz ukupan pad cijena od 3 % (u trećem kvartalu 2023. pad cijena stambenih nekretnina u Njemačkoj je bio 10,2%).
Cijene objekata za stanovanje u Hrvatskoj i eurozoni, godišnja promjena
Prvi kvartal 2019. – drugi kvartal 2025.
Izvor: Eurostat.
Tržište stambenih nekretnina u Hrvatskoj u početku je bilo vrlo otporno na monetarne restrikcije u eurozoni i nastavilo je rasti, a od početka 2023. godine i prijenosa hrvatskog monetarnog suvereniteta na ECB (druga vertikalna linija na grafikonu) ovo se tržište tek neznatno korigira te zadržava visoke stope rasta cijena, što je u izrazitoj suprotnosti s eurozonom.
Cijene stambenih nekretnina u eurozoni padaju od kraja 2022. godine zbog naglog rasta kamatnih stopa, pada dostupnosti kredita i korekcije prenapuhanog tržišta, posebice u Nizozemskoj, Austriji, Njemačkoj i Švedskoj (u Nizozemskoj je početkom 2022. godišnji rast cijena stambenih nekretnina iznosio 19 %), dok na održavanje cjenovnog buma u Hrvatskoj, uz već navedene čimbenike, djeluju i turistička djelatnost, kupnja stanova gotovinom te općenito viša razina sive ekonomije nego u eurozoni.
Monetarna politika ECB-a bila je učinkovita: smanjila je i inflaciju i cijene nekretnina te su, nakon dvije godine rasta kamatnih stopa (lipanj 2022. – lipanj 2024.), cijene stambenih nekretnina bile na istoj razini.
U Hrvatskoj je i nakon ulaska u eurozonu ovo tržište ostalo iznimno otporno na rast kamatnih stopa ECB-a i opću kontrakciju bankarskog kreditiranja u eurozoni, no možda je razdoblje ocjene učinkovitosti monetarne politike ECB-a u Hrvatskoj još uvijek prekratko da bi se izveli pouzdani i vjerodostojni zaključci?
Ipak, iznimno velika razlika u dinamici cijena na tržištu stambenih nekretnina u zemlji koja je od 2013. godine članica EU, a od 2023. eurozone, kao i razlika u inflaciji (u posljednjih godinu dana inflacija u Hrvatskoj stalno je oko 2 postotna boda viša nego u eurozoni), svjedoči o još uvijek neučinkovitoj, ili barem nedovoljno učinkovitoj, monetarnoj politici ECB-a na hrvatskom tržištu, odnosno o paralelnoj egzistenciji učinkovite i neučinkovite monetarne politike ECB-a.
